[승소사례] 부동산 4곳 동시 가압류, 보정명령 없이 인용

안녕하세요,

법률사무소 섬돌 대표 임현진 변호사입니다.

 

---

 

이전 글에는 가압류의 의미, 과잉가압류 등에 관하여 정리하기도 하였습니다.

이에 관하여 궁금하신 분은 아래 글을 먼저 읽어보고 오셔도 좋겠습니다.

 

 

[가압류] 승소해도 돈 못받는 이유? 부동산·통장 가압류가 '판결문'보다 중요할 수 있습니다.

 

 

 

민사 소송을 하여 승소 판결을 받더라도,

그사이 채무자가 본인 명의의 재산을 빼돌리거나 처분해 버리면 그 판결문은 한낱 종이 조각에 불과하게 됩니다.

 

그래서 소송 전 채무자의 재산을 묶어두는 '가압류'는 실질적으로 집행하기 위한 필수 첫걸음입니다.

 

 

그러나 채무자의 재산이 여러 개라고 해서 무턱대고 전부 가압류를 신청했다가는

법원으로부터 "과잉가압류이므로 일부를 취하하라"는 보정명령을 받기 일쑤입니다. 

 

 

오늘은 임변이 직접 수행하여,

보정없이 채무자 소유의 부동산 4곳을 동시에 가압류하는 데 성공한 사례를 소개해 드립니다.

---

1. 법원이 '과잉가압류'를 엄격히 규제하는 이유

 

가압류는 확정 판결이 나기 전, 채권자의 일방적인 주장만으로 채무자의 재산권을 제한하는 강력한 보전처분입니다.

 

 

이에 채무자는 어떠한 반박도 하지 못한 채 가압류 결정을 받게 되므로(물론 후속조치가 가능하지만),

 

법원은 채무자의 손해를 최소화할 수 있도록,

즉 채권자가 자신의 채권액을 보전하는 데 필요한 범위를 초과하여

채무자에게 과도한 피해를 주지 않도록 과잉가압류를 엄격히 제한하고 있습니다.

 

 

이를 위하여 법원은 여러 재산에 동시 가압류를 신청하면,

"이 중 하나만 선택하거나, 왜 여러 개가 필요한지 소명하라."라는 취지로 보정명령을 내리는 것이 일반적입니다.

만약 이 단계에서 법원을 설득하지 못하면, 가압류는 기각되거나 지체될 수밖에 없습니다.

 

 

 

2. 사건의 개요

 

의뢰인(채권자)은 채무자를 상대로 약 5억 원의 보증금 반환 소송을 준비 중이었습니다.

소송 금액이 수억 원대에 달했기에 집행 자산을 미리 확보하는 보전처분이 필요한 상황이었습니다.

 

 

채무자는 다행히 4개의 부동산을 소유하고 있기는 하였으나,

각 부동산에 이미 선순위 근저당권이 설정되어 부동산 하나만으로는 채권 전액을 확보하기 불안한 상황이었습니다.

 

더하여 채권자 또한 최대한 많은 부동산을 가압류하여,

채무자에 대하여 압박을 가하고 향후 집행여력을 넉넉히 확보하길 원하셨습니다.

 

 

 

3. 임변의 전략 : 부동산 4개 가압류 동시 인용의 핵심

 

저는 과잉가압류 지적을 피하기 위해 다음과 같이 치밀한 소명을 진행했습니다.

 

다만 그럼에도 과잉가압류로 비칠 가능성이 있어,

그러할 경우 일부 취하 가능성이 있음을 의뢰인께도 미리 안내드렸습니다.

 

 

① 잉여 가치의 세밀한 계산

 

각 부동산의 등기부등본을 분석하여

선순위 채무액을 제외한 실질적인 '잉여 가치'가 채권액인 5억 원에 미치지 못함을 수치로 증명했습니다.

 

 

② 보전의 필요성 구체화

 

부동산 하나가 경매에 넘어갈 경우 발생할 비용과 선순위 배당 등을 고려할 때,

4개 부동산 모두를 묶어두어야만 향후 집행 여력이 확보된다는 점을 강조했습니다.

 

 

당시 실제 법원에 제출했던 임변의 신청서  일부를 공개합니다.

 

"이 사건 ㅇㅇ부동산은 (...) 불과 3년 전인 20ㅇㅇ. 거래가액 ㅇ원에 매수하여

현재도 비슷한 가액을 형성하고 있을 것으로 보입니다.

 

그러나 위 부동산에 근저당권자를 ㅇㅇ로 하여 채권최고액 ㅇ원의 근저당이 설정되어 있고,

전세권자를 ㅇ로 하여 전세금 ㅇ원의 전세권이 설정되어 있습니다.

이에 위 채권최고액과 전세금을 제하고 나면 실제 이 사건 ㅇㅇ 부동산의 담보가치는 확연히 줄어듭니다."

 

※ 임변이 알려드리는 복수 목적물 가압류의 법원 심리 원칙

민사집행법 제276조 및 가압류 실무에 따르면, 가압류는 채권자의 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권을 보전하기 위해서만 가능하며, 신청한 피보전채권의 원금과 이자(지연손해금) 등을 합산한 금액을 넘을 수 없습니다.

또한 여러 개의 재산에 가압류를 할 때, 각 재산의 가액을 합한 금액이 청구채권액을 초과할 정도로 과도하게 신청하는 것은 허용되지 않습니다. 
목적물이 여러 개일 때 과잉가압류 여부를 판단하는 법원의 기준은, 단순한 '부동산 개수'가 아니라, 각 부동산의 시가에서 선순위 근저당 채권액(피담보채무액) 및 선순위 임차보증금 등을 공제한 뒤 남는 '실질적 담보 가치(잉여 가치)'의 총합입니다.
따라서 복수 가압류를 신청할 때는 이 잉여 가치의 합산액이 청구 채권액을 초과하지 않는다는 점을 채권자가 정확한 산식으로 입증해 내야 합니다.

 

 

 

4. 결과 : 보정명령 없이 부동산 4개 전부에 대한 가압류 결정

 

다행히도, 법원은 이러한 임변의 전략을 그대로 받아들여주었고,

 

이에 보정명령 없이

신청한 부동산 4개 전부에 대하여 가압류 결정을 득할 수 있었습니다.

---

 

법원을 설득하기 위해서는 단순히 "불안하다"는 감정적 호소가 아닌, 객관적인 데이터가 필요합니다.

 

지금 유사한 문제로 고민 중이시라면 채무자 재산의 실질 가치를 파악하고, 법원을 잘 설득할 수 있는,

실전 경험이 풍부한 변호사와 상의하여 보시길 권유드립니다.

---

* 해당 게시글은 임현진 변호사가 직접 작성한 것으로, 무단전재 및 재배포를 금지합니다.

---

< 상담신청 방법 >

 

모든 상담은 유료로 진행되며, 상담비용은 1회(최대 1시간) 22만 원(부가세 포함)입니다.

보다 심도 있는 상담을 위하여 보내주신 자료 및 관련 내용을 검토하여 상담을 준비한 후 임하고 있습니다.

 

이메일, 카카오톡, 문자 중 편하신 방법으로

1. 사실관계, 2. 궁금하신 점, 3. 현재 가지고 계신 자료, 4. 원하시는 처리 방향을 보내주세요.

 

 ○ 이메일 : lawyer@sumdol.com

 ○ 카카오톡 아이디 : lawsumdol

 ○ 문자메시지 : 010-5828-3944(통화는 어려운 점 양해 부탁드립니다)

 

 

📍 법률사무소 섬돌 찾아오시는 길📍 

 

  ○ 주소 : 서울 서초구 서초대로 248, 5층 539호(서초동, 나주정씨월헌회관)

  ○ 지하철 : 2호선 서초역 1번 출구에서 100m (도보 1분)

 

 

 

 

★★ 외부일정이 잦아 사무실에 없는 경우가 많으니 방문 전 미리 예약 부탁드립니다.

---

※ 본 글은 일반적인 정보 제공용이며, 구체적인 사안은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.