[최신판례] 월세 3기 연체, 소장 전 변제해도 계약해지?(2024다320215)

안녕하세요,

법률사무소 섬돌 대표 임현진 변호사입니다.

---

 

<임대차계약에 있어 차임액 연체에 따른 계약해지>와 관련하여,

상가건물 임대차보호법 제10조의8에서는

"임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."라고,

민법 제640조에서는 

"건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."라고 각 정하고 있습니다.

 

 

또한 <계약 해지의 의사표시 효력 발생시기 등>과 관련하여,

민법 제111조 제1에서는

"상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다."라고(도달주의),

제543조 제1항에서는 "계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다."라고 각 정하고 있습니다.

 

 

 

그렇다면, (상가임대차를 기준으로)

계약해지의 의사표시를 한 때에는 3기의 차임액을 연체하였으나,

그 의사표시가 상대방에 도달하기 전에 일부 변제하여,

도달 시에는 3기의 차임액 연체가 아닌 상태가 되었다면 어떻게 될까요?

 

 

오늘은 이와 관련하여 수일 전인 2026. 6. 24. 따끈한 대법원 판례가 나와 소개해 드리고자 합니다.

 

더불어 해당 판례는

그동안 하급심에서 달리 판단한 경우도 있어 이를 바로잡는 판례로써 역할을 할 것으로 사유됩니다.

 

---

1. 사실관계

 

상가 임대인인 원고는 임차인인 피고에 대하여

3기 이상 차임연체를 이유로 임대차계약 해지 의사를 표시하는 소송을 제기하였습니다.

 

그러나 위와 같은 의사가 담긴 소장 부본이 피고에게 송달되기 전

피고가 일부를 변제하였고, 이에 차임연체액이 3기 차임액에 미달하게 되었습니다.

 

 

이해하기 편하게 날짜를 대입해 보지요.

 

2026. 1. 1. 원고가 3기 이상 차임연체를 이유로 계약해지하는 소장을 법원에 제출

2026. 1. 3. 피고가 연체차임 중 일부 변제하여 차임연체액이 3기 차임액에 미달됨

2026. 1. 7. 위 소장 피고에게 도달

 

 

 

2. 대법원의 판단

 

위와 같은 사실관계에서 피고의 주장이 무엇인지 구체적으로 드러나지는 아니하나 아마도,

"계약해지의 의사표시는 도달주의에 따르므로 2026. 1. 7. 비로소 계약해지가 효력이 발생하는데,

2026. 1. 7.에는 (일부 변제로 인하여) 차임연체액이 3기에 달하지 아니하므로

위와 같은 해지통보는 상가임대차보호법 제10조의8에서 정한 요건을 갖추지 못하여 효력이 없다."

라고 주장하였을 것으로 보입니다.

 

 

그러나 이에 대하여 대법원은

"임차인의 차임연체액이 3기 차임액에 달하였다면 즉시 계약해지권은 발생하고, 

해지의 의사표시가 임차인에게 도달하기 전에 일방적으로 변제하였다고 하여 계약해지권이 소멸한다고 할 수 없다."

라고 판시하였습니다.

 

구체적으로 살피면 아래와 같습니다.

｢상가건물 임대차보호법｣ 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 여기서 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였는지’는 해지권의 발생요건이므로, 차임연체액이 3기 차임액에 달하였다면 즉시 계약해지권은 발생하고, 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 시점, 즉 해지권 행사의 효력 발생 시점을 기준으로 3기 차임액에 달하였는지 여부를 판단할 것은 아니다.

따라서 임대인이 3기 이상 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지권을 행사하는 경우, 행사 당시 3기 이상 차임연체가 있었던 이상 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임대인 동의 없이 일방적으로 차임이 지급되어 차임연체액이 3기 차임액에 달하지 않게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 임대인의 계약해지권이 소멸한다고 할 수는 없다.

(대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결)

 

 

 

3. 대법원 판례의 해석

 

기존 하급심 판례 중에는

"'차임 연체액이 3기 차임액에 이를 것'이라는 요건은 

해지의 의사표시가 상대방에 도달된 때를 기준으로 판단하여야 한다."라는 판례가 있었습니다.

 

그런데 위와 같은 대법원 판례가 설시 된 바,

일견 도달주의와 충돌하는 것처럼 보일 수도 있겠습니다.

 

 

하지만 임변이 생각건대,

위 대법원 판례는 도달주의 원칙을 고수하며

오히려 각 시기를 면밀하게 나누고, 각 시기에 따른 효력을 판단한 것으로 보입니다.

 

① t1 : 임차인의 연체가 누적되어 3기분에 도달 → 해지권 발생

② t2 : 임대인이 해지 통지를 발송

③ t3 : 임차인 일부 변제하여 연체차임액 3기분에 미달

④ t4 : 해지 통지가 임차인에게 도달 → 이때 비로소 해지의 효력 발생

 

t1에 유효하게 해지권이 발생하였으므로, t2에 해지권을 행사함에 문제 될 것이 없으며,

일단 유효하게 해지권을 행사한 이상 t3에 해지를 방해하는 요소(일부 변제)가 생겼다고 할지라도 특별한 사정이 없는 한 해지권이 소멸하지 않고,

다만 해지의 효력이 발생하는 시기는 도달주의에 따라 t4가 된다고 판시한 것이 아닐까 싶습니다.

 

---

 

이번 판례는

'3기 연체가 발생한 뒤 임대인이 해지권을 행사하였다면,

그 의사표시가 도달하기 전에 임차인이 일방적으로 일부 변제하였다는 사정만으로는 이미 발생한 해지권이 소멸하지 않는다'는 점을 분명히 한 판결이라고 정리할 수 있습니다.

 

 

이번 대법원 판례로써,

임차인들은 법이 해지의 요건으로 정하고 있는 만큼의 차임연체액이 발생하지 않도록 주의하셔야 할 것으로 보이며,

임대인들은 이를 근거로 임대차계약을 해지하고자 하실 경우 지체하지 말고 해지 의사를 표시하는 것이 바람직할 것으로 보입니다.

 

 

같은 문제로 고민 중이시라면 분석하고 고민하는 변호사의 조력을 받아 보시길 권유드립니다.

---

* 해당 게시글은 임현진 변호사가 직접 작성한 것으로, 무단전재 및 재배포를 금지합니다.

---

< 상담신청 방법 >

 

모든 상담은 유료로 진행되며, 상담비용은 1회(최대 1시간) 22만 원(부가세 포함)입니다.

보다 심도 있는 상담을 위하여 보내주신 자료 및 관련 내용을 검토하여 상담을 준비한 후 임하고 있습니다.

 

이메일, 카카오톡, 문자 중 편하신 방법으로

1. 사실관계, 2. 궁금하신 점, 3. 현재 가지고 계신 자료, 4. 원하시는 처리 방향을 보내주세요.

 

 ○ 이메일 : lawyer@sumdol.com

 ○ 카카오톡 아이디 : lawsumdol

 ○ 문자메시지 : 010-5828-3944(통화는 어려운 점 양해 부탁드립니다)

 

 

📍 법률사무소 섬돌 찾아오시는 길📍 

 

  ○ 주소 : 서울 서초구 서초대로 248, 5층 539호(서초동, 나주정씨월헌회관)

  ○ 지하철 : 2호선 서초역 1번 출구에서 100m (도보 1분)

 

 

 

 

 

 

★★ 외부일정이 잦아 사무실에 없는 경우가 많으니 방문 전 미리 예약 부탁드립니다.

---

※ 본 글은 일반적인 정보 제공용이며, 구체적인 사안은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.