[최신판례] 공사대금 못 받으면, 공사 중단? (2026다202468)

안녕하세요,

법률사무소 섬돌 대표 임현진 변호사입니다.

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공사를 진행하는 수급인 입장에서는 가장 두려운 상황이 있습니다.

공사는 계속하고 있는데 정작 공사대금을 받을 가능성이 점점 사라지는 경우입니다.

 

이러한 상황에서도 끝까지 공사를 계속해야 할까요?

 

또한 만일 이를 이유로 공사를 중단하였다면,

중단한 시기부터 3년의 공사대금 소멸시효가 기산되는 걸까요?

 

 

얼마 전 대법원 2026다202468(본소), 2026다202469(반소) 판결에서는 이와 관련하여,

민법 제536조 제2항의 '불안의 항변권'을 근거로 중요한 기준을 제시하였습니다.

 

이에 소개해 드립니다.

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1. 불안의 항변권이란? (민법 제536조 제2항)

 

민법 제536조 제2항, 제1에서는 불안의 항변권에 관하여 아래와 같이 정하고 있습니다.

제536조(동시이행의 항변권) ① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

 

쌍무계약에서 원칙적으로 먼저 이행할 의무(선이행의무)를 지고 있는 당사자라도,

상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 자신의 의무 이행을 거절할 수 있습니다.

 

이를 ‘불안의 항변권’이라고 합니다.

 

 

 

2. 해당 판례의 쟁점 및 판단 : 불안의 항변권 행사와 행사 시 이행기가 변경되는지

 

가. 사실관계

 

이번 대법원 2026다202468(본소), 2026다202469(반소) 판결의 사실관계는 아래와 같습니다. 

 

 

● 피고(시행사) : 원고와 콘도 공사에 관한 도급계약을 체결하였는데, 리먼브라더스 파산으로 촉발된 금융위기 및 국내 부동산 경기 악화 상황에서 콘도 분양 실패가 분명해짐

 

● 원고(수급인) : 이처럼 콘도 분양 실패가 분명해지자 공사가 일부 진행된 상태에서 공사를 중단함. 

 

 

● 쟁점

: 원고가 기성공사대금을 청구하자 피고는,

"① 원고의 공사 중단은 채무불이행에 해당한다,

② 원고가 '불안의 항변권'을 취득함으로써 이행거절 권능을 행사한 것이라 하더라도,

소멸시효 기산일이 이행거절 시점이다. 따라서 소멸시효 도과하였다."라고 항변함

 

이에 ① 원고의 공사중단이 채무불이행에 해당하는지,

② 불안의 항변권을 행사하였을 때, 채무 이행기가 항변권 행사 시, 즉 이행거절 시로 변경되는지 여부가 쟁점

 

 

나. 대법원 판단 : 채무불이행 아니다, 채무이행기도 변경되지 않는다

 

먼저 ① 쟁점 1 : 원고의 공사중단이 채무불이행에 해당하는지와 관련하여 대법원은,

 

민법 제536조 제2항의 '불안의 항변권'에 따라

선이행의무를 지고 있는 당사자라도 상대방의 이행이 확실하게 될 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 판시하였습니다.

 

 

구체적으로는 아래와 같습니다.

민법 제536조 제2항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 하는 의무를 지고 있는 경우에도 “상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때”에는 동시이행의 항변권을 가진다고 하여 이른바 ‘불안의 항변권’을 규정하고 있다. 여기서 ‘상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유’란 선이행채무를 지게 된 채무자가 계약 성립 후 채권자의 신용불안이나 재산상태의 악화 등의 사정변경으로 반대급부를 이행받을 수 없게 되고, 이로 인하여 당초의 계약 내용에 따른 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되는 경우를 말한다. 이러한 불안의 항변권을 발생시키는 사유를 신용불안이나 재산상태 악화와 같이 채권자 측에 발생한 객관적․일반적 사정만으로 제한하여 해석할 이유는 없으므로, 당사자 쌍방의 사정을 종합하여 상대방의 채무가 아직 이행기에 이르지 않았더라도 이행기에 이행될 것인지 여부가 현저히 불투명하게 된 경우에는 선이행채무를 지고 있는 당사자라도 상대방의 이행이 확실하게 될 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 보아야 한다.

특히 상당한 기간에 걸쳐 공사를 수행하는 도급계약에서 일정 기간마다 기성공사금 등의 명목으로 그 대가를 나누어 지급하기로 약정되어 있는 경우, 그와 같은 공사대금의 지급은 수급인의 장래 원만한 이행을 보장하는 전제로서 기능하므로, 계약 성립 후 발생한 제반 사정으로 인하여 수급인이 공사를 계속 진행하더라도 그에 따르는 공사대금의 상당 부분을 약정대로 지급받을 것을 합리적으로 기대할 수 없게 되어 수급인에게 당초의 계약 내용에 따른 선이행의무의 이행을 요구하는 것이 공평에 반하게 되었다면, 비록 도급인에게 신용불안 등의 사정이 없다고 하여도 수급인은 민법 제536조 제2항에 의하여 계속공사의무의 이행을 거절할 수 있다.

이와 같이 대가적 채무 간에 이행거절의 권능을 가지는 경우에는 비록 이행거절 의사를 구체적으로 밝히지 아니하였다고 할지라도 이행거절 권능의 존재 자체로 이행지체책임은 발생하지 아니한다(대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다93025 판결 등 참조).

대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다202468(본소), 2026다202469(반소) 판결

 

 

다음으로 쟁점 ② : 원고가 불안의 항변권을 행사함으로써, 피고의 채무이행기(공사대금 지급 시기)가 불안의 항변권 행사시기로 변경되는지와 관련하여 대법원은,

 

불안의 항변권을 행사하여 자기 채무 이행을 거절하였다 하더라도, 상대방 채무의 이행기가 이행거절 시로 변경되지는 아니한다라고 판시하였습니다.

 

 

이 또한 구체적으로 살피면 아래와 같습니다.

민법 제536조 제2항에 따른 불안의 항변권은 선이행의무를 지는 당사자에게 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에 자기 채무의 이행을 거절할 수 있는 권능을 부여하는 데 그치고, 그 권능의 행사가 당초에 약정된 변제기를 변경시키거나 변제기의 정 함이 없는 채무로 그 성질을 변경시키는 효력을 가지는 것은 아니다(대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결 참조). 따라서 쌍무계약의 당사자 일방이 불안의 항변권을 행사하여 자기 채무의 이행을 거절하였다고 하더라도, 그러한 사정만으로 상대방이 그 당사자에 대하여 부담하는 채무의 이행기가 이행거절 시로 변경된다고 볼 수는 없다.

대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다202468(본소), 2026다202469(반소) 판결

 

 

3. 시사점 

 

공사대금을 지급받을 것이 불안한 경우, 수급인은 불안의 항변권을 행사하여 이행을 거절할 수 있습니다.

 

또한 불안의 항변권을 행사하여 선이행의무를 거절한다 하더라도 공사대금 지급 채무의 이행기가 변경되지 않으므로,

소멸시효의 기산점 역시 이행거절 시점으로 당겨지지 아니합니다.

 

 

다만 이번 판결이 '공사대금을 받을지 걱정된다'는 이유만으로 언제든지 공사를 중단할 수 있다는 의미는 아닙니다.

 

대법원은 장래 공사대금 지급 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에 한하여

불안의 항변권이 인정될 수 있다고 보았습니다.

 

따라서 실제로 불안의 항변권이 인정되는지는

사업의 진행 경과, 분양 상황, 자금 조달 가능성, 계약 내용 등 구체적인 사정을 종합하여 판단하게 됩니다.

 

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건설분쟁에서는 공사 중단이 적법한지,

기성공사대금 청구가 가능한지, 소멸시효가 언제부터 진행하는지에 따라 결론이 크게 달라질 수 있습니다.

 

구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 신중한 검토가 필요한만큼,

같은 문제로 고민 중이시라면 성실하고 경험 많은 변호사의 조력을 받아 보시길 권유드립니다.

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