[승소사례] 전대차 계약 해지, 5개월 만에 건물인도 및 밀린 차임 승소

안녕하세요,

법률사무소 섬돌 대표 임현진 변호사입니다.

 

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일전에는 명도소송 및 점유이전금지가처분에 관하여 정리하기도 하였는데요,

이에 관하여 궁금하신 분은 아래 글을 먼저 읽어보고 오셔도 좋겠습니다.

 

[명도소송] 세입자가 몰래 이사 간다면? '점유이전금지가처분' 안 하면 헛수고인 이유

 

 

명도소송은 시간이 지체될수록 임대인(혹은 전대인)의 금전적 손해가 커지는 구조를 가지고 있습니다.

특히 단순히 세를 준 임대차 관계가 아니라,

임차인이 다시 다른 사람에게 재임대를 주는 '전대차 계약'의 경우 얽혀있는 법리가 조금 더 복잡하여 더 고민이 필요합니다.

 

 

오늘은 임변이 직접 수행하여,

차임을 연체한 전차인들을 상대로 단 5개월 만에 건물인도 및 차임 청구 승소를 이끌어낸 사례를 소개해 드립니다.

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1. 사건의 개요 : "3기 이상 차임 연체, 전대인의 고민"

 

의뢰인(원고)은 해당 부동산의 임차인으로서, 피고들과 적법하게 전대차 계약을 체결한 상태였습니다.

 

하지만 전차인인 피고들은 3기 이상의 차임을 연체하며 의뢰인의 속을 태웠습니다.

매달 나가야 하는 원 임대료 부담을 고스란히 떠안게 된 의뢰인은 

하루빨리 전차인으로부터 부동산을 인도받아 손실을 최소화하고자 저를 찾아오셨습니다.

 

 

본안 소송에 앞서 적법하게 계약 해지 통보가 도달했는지 여부를 명확히 하고,

소송 기간은 물론 향후 실제로 건물을 돌려받는 날까지 발생할 '장래의 차임'까지

확실하게 판결문에 담아내는 것이 이 사건의 핵심 쟁점이었지요.

 

 

 

2. 임변의 전략 : 신속한 내용증명, 뒤이은 발빠른 청구

 

전차인을 내보내는 명도 소송은 철저하게 속도전입니다.

저는 의뢰인의 매달 누적되는 손해를 막기 위해 다음과 같이 신속하게 사건을 수했습니다.

 

 

① 즉각적인 계약 해지 통보

 

소송 제기에 앞서 재빨리 피고들을 상대로 계약 해지 사실을 통보하는 내용증명을 발송했습니다.

이는 재판 과정에서 해지의 효력을 입증하는 가장 확실한 증거가 됩니다.

 

 

② 3단계 청구 구성

 

단순히 건물만 비워달라고 한 것이 아니라,

의뢰인의 금전적 손해를 모두 보전받기 위해 청구 범위를 세밀하게 짰습니다.

 

● 건물 인도 : 무단으로 점유 중인 부동산을 반환할 것을 청구

● 기발생 차임 : 소 제기 시점까지 밀린 월세 전액 청구

● 장래 차임 : 건물을 실제 인도하는 날까지 발생할 차임 상당의 부당이득금

 

※ 임변이 알려드리는 장래 차임 청구의 법리

장래 차임은 아직 확정된 것이 아닌데 물을 수 있는 걸까요?

민사소송법 제251조는 '미리 청구할 필요'가 있다면, 장래에 이행할 것을 청구할 수 있게끔 정하고 있습니다.

그리고 장래 이행의 소가 적법한 경우에 관하여 대법원은,
"이행의 소는 청구권의 이행기가 도래한 경우에 한하여 허용되는 것이 원칙이지만, 이행기가 도래하더라도 채무자가 임의이행을 거부할 것이 명백히 예상되는 상황과 같이 예외적으로 채권자로 하여금 이행기에 이르러 소를 제기하게 하는 것보다 미리 집행권원을 확보하게 함으로써 이행기가 도래하면 곧바로 강제집행을 할 필요가 인정되는 경우를 대비하여 민사소송법 제251조에서 ‘장래이행의 소’를 정하였다. 
장래이행의 소가 적법하기 위해서는 청구권 발생의 기초가 되는 법률상·사실상 관계가 변론종결 당시 존재하여야 하고, 그 상태가 계속될 것이 확실히 예상되어야 하며, 미리 청구할 필요가 인정되어야만 한다(대법원 2023. 3. 13. 선고 2022다286786 판결)."라고 판시하고 있습니다.

장래 차임의 경우, ① 피고가 해지 이후에도 부동산을 점유하고 있어 부당이득반환청구권 발생의 기초가 성립하고 있고, ② 집행이 완료될 때까지 그 상태가 계속될 것이 확실히 예상되며, ③ 점유자의 임의의 이행을 기대할 수 없어 미리 청구할 필요도 인정되기 때문에, 장래차임 역시 물을 수 있게 됩니다.

다만 아직 금액이 확정된 것이 아니므로, 
"ㅇ.ㅇ.ㅇ.부터 부동산 인도 완료일까지 월 ㅇ원의 비율로 계산하 돈을 지급하라."라는 식으로 청구하곤 합니다.

 

 

 

3. 결과 : 5개월 만에 '원고 전부 승소'

 

법원은 임변의 청구를 모두 받아들여,

소 제기 후 불과 5개월여만에 원고 전부 승소 판결을 내렸습니다.

 

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전대차 계약에서 전차인을 내보낼 때는

반드시 전대차 계약의 적법성(임대인의 동의 여부)과 해지 사유의 명확성을 확인해야 합니다.

 

"시간이 해결해 주겠지"라는 생각은 임대료 미납액만 키울 뿐입니다.

차임 연체로 인한 부동산 인도 문제로 고민 중이시라면, 법률전문가와 상의해보시기 바랍니다.

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