[법률정보]"개발 확정이라더니" 기획부동산 사기 수법, 최근 판례 동향

안녕하세요,

법률사무소 섬돌 대표 임현진 변호사입니다.

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"곧 개발될 땅이다", "지분으로 사두면 몇 배로 뛴다"는 달콤한 말에 속아

기획부동산 사기 피해를 입고 눈물 흘리는 분들이 정말 많습니다.

 

뒤늦게 속았음을 깨닫고 땅을 팔려해도, 지분인지라 사갈 사람은 없고 연락마저 두절되기 일쑤입니다.

 

 

기획부동산 사기는 수법이 매우 정교하여 개인이 혼자 해결하기는 불가능에 가깝습니다.

 

오늘은 기획부동산의 대표적인 사기 수법과 최근 판례 동향,

그리고 형사고소를 통해 얻을 수 있는 해결책을 정리해보고자 합니다.

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1. 기획부동산, 도대체 어떤 방식으로 속일까? 

 

기획부동산 업체들은 주로 정보의 비대칭성을 이용해 피해자가 서둘러 해당 부동산을 매입하게끔 합니다.

 

그리고 실무에서 체험하건대,

보통 아래 세가지 방식을 중복적으로 사용한다는 인상을 받습니다.

 

① 공유지분 쪼개기

 

수백, 수천 명이 공동으로 소유하는 방식으로 땅을 쪼개어 팝니다.

 

 

기획부동산 업체들은 해당 지분을 판매하면서,

임의로 땅에 선을 그은 지도를 보여주며 "분할하여 이 부분 땅을 갖게 해 주겠다."라고 하거나,

"나중에 팔고 싶다고 하면 언제든지 팔아주겠다, 사는 사람이 없으면 우리가 사주겠다."라고 하는 등

아주 안전한 거래를 하는 것처럼 이야기합니다.

 

그러나 공동소유자 전원의 동의 없이는 땅을 처분하거나 개발하는 것이 법적으로 불가능하고,

분할하는 것도 사실상 불가능에 가까우며,

다시 매도하고자 하면 아마 이내 연락이 닿지 않을 겁니다.

 

 

② 개발 불가능한 토지를 주변의 '확정 호재'로 유혹

 

그린벨트(개발제한구역), 비오톱 1등급 지역, 경사도가 너무 가파른 임야 등 

사실상 개발이 어려운 땅을 가져와 "대기업이 들어온다", "정부 개발 계획이 확정됐다"는 정보를 줍니다.

 

그 과정에서 주변 토지의 호재 소식을 담은 뉴스 기사, 관청은 개발계획 발표 자료 등을 제시하기도 하는데,

이는 판매하려는 땅의 '주변 토지' 소식일 뿐이며, 해당 토지에 관한 소식은 아닙니다.

 

"이렇게 주변 호재가 많아지면, 이 땅도 개발 탄력을 받는다."라는 이야기를 하기도 할 텐데요,

실제 그런 경우가 전무한 것은 아니며 판단은 개인 몫이지만,

많은 의뢰인들을 접한 결과 사실상 희망고문에 가깝다는 판단이 듭니다.

 

 

③ 매우 긴급한 것처럼 영업 및 매수 권유

 

우리가 집을 사거나 하다못해 집 월세를 구하는 때에도 해당 집을 가서 보고 수도꼭지도 돌려보고 하잖아요.

 

그런데 위와 같이 호재를 소개하는 과정에서 많은 경우,

판매하고자 하는 땅을 데려가서 보여주지 않는 것은 물론 주소지도 알려주지 않는 경우가 많습니다.

 

그리고 당장 돈이 없다고 하면,

금방 팔릴 땅이어서 기회를 놓치게 할 수 없다며 회사가 계약금을 빌려주기까지 하는 등 매우 긴급하게 매수를 권유합니다.

 

피해자가 냉정한 판단을 내리지 못하게 방해하는 것이지요.

 

 

 

2. 판례의 동향

 

두 가지 상반된 판례를 통하여,

어떤 경우에 처벌에 이를 수 있는지, 어떤 경우 그렇지 아니한지 비교해 보겠습니다.

 

 

첫 번째 판례를 보면 피고인들 무죄로 확정되었으며, 다음과 같이 판단하였습니다.

피고인들이 피해자들에게 용도변경 가능성 등을 말한 것이 비난받을 정도의 방법으로 허위 사실을 고지한 것이라 보기 어렵고, 거래의 관행과 신의칙에 비추어 보더라도 과장, 허위광고의 한계를 넘는 기망행위에 이르렀다고 인정하기 부족하며, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

1) 이 사건 공소사실에서 피고인들이 피해자에게 고지한 내용이 허위라는 근거로 드는 사실은 ① 공시지가가 낮은 이 사건 토지 지분을 저렴하게 매수하여 분할한 다음 비싼 가격에 매도하는 것과, ② 상업지역으로의 용도변경 가능성(제1 토지), 건축가능지역으로의 용도변경 가능성(제2 토지), 보전녹지지역 지정 해제 가능성(제3 토지) 등이 전혀 없었다는 것이다.
2) 그러나 토지의 거래가격은 부동산 등기부등본에 기재되어 있어 매수인들로서는 언제든지 부동산 거래가격을 확인할 수 있고(...)
3)(...) 그러한 사실만으로 향후의 용도변경 가능성이나 보전녹지지역의 해제가능성이 전혀 없다고 단정할 수는 없다.
4)(...) 이와 같이 피고인들이 이야기한 내용은 향후의 일반적인 개발호재 등을 염두에 둔 개발가능성을 언급한 것으로 볼 수 있다.
5) (...) 피해자들이 이 사건 토지를 매수하는 과정에서 피고인들이 거짓된 정보를 제시하거나 허위의 자료를 제시한 것으로 보이지는 아니한다.
7) 피해자 K는 (...) 통상적인 사회경험이 있어 보이는데다, 이 사건 토지 현장을 여러 차례 방문하여 확인한 다음 이 사건 토지를 매수하여, 피해자들도 개발가능성에 관한 나름의 판단 하에 이 사건 토지를 구입한 것으로 보인다.
8) 피고인들이 언급한 내용 대부분은 성남시의 개발계획, 언론 보도 내용 등에 근거한 것으로, (...)

서울중앙지방법원 2022. 10. 6.자 2022노22,대법원 2023. 2. 2.자 2022도13794 상고기각으로 확정

 

 

두 번째 판례는 상고심 확정여부는 알 수 없으나, 항소심까지는 다음과 같이 유죄로 판단하였습니다.

이 사건 각 임야에 관한 개발가능성을 마치 확정적 사실처럼 설명하여 기망하거나, 수십 또는 수백 명의 공유지분권자가 존재하여 피해자들이 단독으로는 이 사건 각 임야를 사용·수익할 수 없고 독자적으로 처분하기도 현실적으로 매우 어렵다는 사정을 고지할 의무가 있음에도 이러한 의무를 이행하지 아니하는 방법으로 기망한 사실을 충분히 인정할 수 있으므로, 위 주장은 받아들이지 않는다.

○ 피고인은 매수인들이 계약금을 지급하기 전에는 담당 직원이나 매수인들에게 매매대상 임야의 지번을 공개하지 않았는데, 이는 담당 직원이나 매수인들이 매매계약 이전에 해당 매매목적물에 관해 미리 스스로 조사하여 매매계약과 관련하여 존재하는 위험성·불확실성을 이유로 매매계약 체결을 거절할 가능성을 막기 위한 것이었다.
○ (...) 피고인 스스로도 경찰 조사 당시 O에게 '도로가 생긴다'고는 교육했다고 인정하였고, '고속도로 2km 이내에 대형마트인 의류아울렛이 들어올 예정으로 알고 있다', '판매할 부동산의 좌우로 대형아울렛 계획이 진행되고 있는 것을 확인했기 때문에 확인한 부분에 대해 직원들 상대로 교육을 하였다', '대형마트가 유치될 예정이라는 이야기는 하였다'고 진술하였던 점, 위 매매계약서 제9조에는 "본 토지는 개발계획지구 및 인근에 위치한 토지이며"라고 기재하여 개발계획이 있었음을 전제로 (...)
○ K 임야는 (...) 개발될 가능성이 매우 낮아 보인다.
○ (...) 피해자들이 (...) 공유지분권자가 수십 또는 수백 명에 이른다는 사실은 몰랐고, 그러한 권리현황이 자신이 매수한 임야 지분의 사용·수익·처분에 어떠한 장애가 되는지는 피고인이나 담당 직원들이 설명한 바 없다.

의정부지방법원 남양주지원 2024. 3. 13. 선고 2022고단1419 판결,
의정부지방법원 2025. 8. 21. 선고 2024노976 판결 항소기각

 

 

이 두 가지 판례를 비교하면, 다음과 같은 결론을 내릴 수 있을 것으로 보입니다.

 

● 법원의 기본 태도

 

법원은 광고, 권유 과정에서 다소 과정이 있더라도 통상 관행상 용인될 수 있으면 곧바로 기망으로 보지 않습니다.

 

다만 거래의 중요한 사항에 관하여 비난가능한 방법으로 '허위의 구체적 사실'을 고지한 경우,

기망을 인정하는 기본 틀을 유지합니다.

 

 

● 유죄 판단 경우

 

위 기본 틀에 따라,

① 용도지역 확정, 확정된 개발계획 존재 등 사실관계가 현재 이미 확정된 것처럼 단정하여 허위로 고지하거나,

② 공유지분 사실, 공유지분으로 인한 문제점을 고지할 의무가 있음에도 숨긴 경우 등에

이를 기망행위로 보고, 사기 유죄 판단을 합니다.

 

 

● 무죄 판단 경우

 

반대로 

① 개발가능성과 관련된 설명이 언론 보도 등에 기초하였으며, 도시/개발 확장 가능성에 초점을 맞추는 등 예상이나 평가에 가까운 경우,

② 공시지가, 등기부상 매입가 등 누구나 접근 가능한 정보를 알려주지 않은 경우 등에는

기망성과 고의를 엄격하게 부정하였습니다.

 

 

 

3. 기획부동산 형사고소로 얻을 수 있는 실질적 결과

 

피해자분들이 가장 많이 하시는 질문이 "고소하면 제 돈 찾을 수 있나요?"입니다.

 

형사고소는 원칙적으로는 돈을 받기 위한 수단은 아닙니다.

나쁜 짓을 한 자를 처벌받게 하는 수단이지요.

 

그러나 단순히 상대방을 처벌하는 것을 넘어 돈을 돌려받기 위한 가장 강력한 압박 수단이 되기도 합니다.

 

 

① 합의를 통한 피해 금액 회수

 

기획부동산 대표 또는 임원들은 구속 수사를 받거나 실형이 선고될 위기에 처하면,

형량을 낮추기 위해 피해자에게 합의금을 제시하며 돈을 돌려주겠다고 나서는 경우가 많습니다.

 

 

② 배상명령 신청을 통한 판결문 확보

 

형사 재판 과정에서 '배상명령'을 신청하면

민사 소송을 별도로 제기하지 않더라도 "피해자에게 얼마를 지급하라"는 판결을 확보할 수 있습니다.

이를 통해 가해자의 숨겨둔 재산에 강제집행이 가능해집니다.

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여러 범죄행위가 그러하지만 특히나 기획부동산 사기의 경우

기획부동산 업체와 어떤 이야기를 나눴는지, 관련하여 어떤 증거들이 있는지,

수사기관이 얼마나 적극적으로 수사하는지에 따라 결과가 많이 바뀐다는 것을 체감합니다.

 

계약서, 브로셔, 당시 주고받았던 문자나 카카오톡 대화 내용, 입금 내역 등

철저히 준비하시어 법률 전문가의 도움을 받으시길 권합니다.

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